随着《房地产蓝皮书2022》的记录上线，2022房地产市场的热点与趋势一一被揭开，在该书的热点篇中，仲量联行中国评估咨询服务部资深董事韩晶受邀参加《2021年中国高标准物流仓库市场现状及发展趋势》的编写。综合当前物流地产发展形势和现状，分别从不同角度展开深度分析，寻求未来发展新的机会点，并在臻量平台新升级的物流洞察功能中得到广泛实践。

在臻量看来，地产的寒冬随着众多房企向物流地产的转型，已然展开了新赛道的角逐。2021年是国内高标仓市场快速发展但又面临变革和挑战的一年。在宏观经济持续发展、消费升级、第三方物流以及电商的稳步扩张下，高标仓发展依然动力满满。

从市场整体情况看，2021年中国的仓库建筑面积超过3.5亿平方米。据臻量平台统计，截至2021年第四季度，高标仓建筑面积约为9,800万平方米，约占仓库总建筑面积的27.61%。在高标仓中，保税高标仓约占6%，非保税高标仓约占94%。

从分布上看，高标仓分布主要集中于长三角城市群、成渝城市群、京津冀城市群，其面积总和约占全国高标仓面积的67.6%，其中长三角城市群是目前中国高标仓市场最集中的区域，占全国的比重达到35.3%。同时随着物流地产的快速发展，该行业正受到越来越多投资人的关注，投资规模快速上涨。从整体的大宗交易看，交易量以及交易价格双升。而臻量平台依托长期物流地产服务的积累，现已囊括全国45城，1500+个高标仓库的经营数据、设施情况、土地使用等全量信息，涵盖不同时间不同区域的物流仓储数据，帮助分析师全方位观察整体物流市场，辅助投资决策。

从市场参与者看，买方主体中，跨境投资者一直发挥着主导作用，尤其是机构投资者近年收购频繁，已经成为不可忽视的资本力量；卖方主体中，跨境及私募基金投资者一直都是主要的资产出售方。

从投资趋势看，从资产包交易向合作成立基金或者投资平台公司的方向发展，主流的底层资产仍然以高标仓为主。从资金来源看，内资投资人的比重正在增加，扮演着愈来愈活跃的角色。

从城市层面看，备受投资人青睐的北上广深的高标库市场平均资本化率为5%左右，明显低于二三线城市资本化率水平；需求外溢驱动的核心物流城市周边卫星城发展，其资本化率水平亦低于部分中西部、环渤海二线城市，仅高出一线城市0.25至0.75个百分点；而部分二线城市，如沈阳、重庆等地或由于短期呈现供过于求的风险，投资者在布局该区域时往往要求更高的资本化率。对于分析师来说，利用臻量平台物流地图这一功能，可视化直观呈现地理空间仓储存量数据，快速掌握潜在投资市场的详细情况、市场潜力及投资价值。

同时，随着国内外形势变化以及双循环经济的发展，高标仓在投资者间、城市之间、子市场间、运营赛道等四个方面的分化格局将进一步加剧，发展趋势上也将呈现：

①存量仓库向高标仓改造升级趋势明显

②冷链以及满足最后一公里配送或成热点

③投资需更理性选择和评估

④公募REITs推出有利于市场的良性循环

⑤物流地产将向智慧化、数字化转型

⑥“双碳”结合数智化运营将成为物流地产市场新的机会点

综合来看，物流地产本质上还是依托于土地而展开的商业经营活动，在传统地产不景气的大环境下，仍有广阔发展前景。臻量平台作为仲量联行评估咨询部孵化的专业创业团队，立志于以专业的服务，资深的数据与经验积累，帮助各类投资者与从业者提高效率，精准分析市场现状，洞察发展先机，共同构建房地产资产管理新生态。